万达债务“解套”了吗？从“断臂求生”到“轻装上阵”，远未到终点
2023年以来,万达集团的一举一动始终牵动市场神经，从“卖卖卖”的断臂求生，到境内外债务的陆续展期，再到近期“轻资产转型见效”“现金流改善”的信号释放，外界开始纷纷猜测：这个曾站在债务悬崖边缘的商业巨头，是否真的成功“解套”？
答案或许并不简单,万达的债务危机化解，更像是一场“拆弹”与“重建”并行的持久战——短期流动性危机暂时缓解，但长期的结构性挑战依然存在。“解套”二字，远未到可以盖棺定论的时刻。
“断臂求生”：短期债务压力的“止血”与“缓冲”
回顾万达的债务危机,2022年是关键的转折点，随着房地产行业深度调整，叠加疫情冲击商业地产运营，万达的流动性压力骤然加剧，彼时，市场对其“债务违约”的担忧达到顶峰，甚至传出“商票逾期”“境外美元债违约”等消息。
面对危机,万达采取了“壮士断腕”式的自救：
- 核心资产变现：2023年，万达先后出售旗下成都、上海、哈尔滨等10余个万达广场的股权，回款超300亿元；同时将北京万达嘉华酒店、万达文华酒店等核心物业打包出售，快速回血，这些“卖卖卖”的操作，直接缓解了短期偿债压力，为债务重组争取了时间。
- 债务展期与重组：2023年11月，万达境外美元债 holders 通过了债务展期方案，将原定2024年到期的债券展期至2026年，期间仅支付利息，本金分期偿还；2024年初，境内公司债也陆续推进展期，通过“时间换空间”的方式，避免了集中违约风险。
- 输血与支持：2023年6月，珠海万达商管获得由新股东领投的30亿元增资，虽规模不大，但传递了“外部资本仍认可万达商业运营价值”的信号；多家国有银行对万达授信额度保持稳定，为其提供了必要的流动性支持。
从短期看,这些措施确实起到了“止血”效果，截至2024年中，万达的短期债务规模已显著下降，现金短债比从危机不足1倍提升至1.5倍以上，境外美元债未发生实质性违约，境内债务展期推进顺利，单从“避免短期违约”的角度，万达暂时度过了最危险的时期。
“轻装上阵”：转型阵痛中的“减法”与“变量”
“不违约”不等于“解套”，更不代表“高枕无忧”，万达的债务结构优化，很大程度上依赖于“卖资产、减负债”的被动收缩，而非内生盈利能力的根本性修复，其“解套”之路，仍面临三大核心挑战：
商业地产“黄金时代”已过，租金增长承压
万达的核心资产是万达广场，其收入主要依赖租金、物业管理费和商业运营收入，过去十年，中国商业地产经历高速扩张，如今却面临“存量竞争”与“消费疲软”的双重压力：新建购物中心持续入市，空置率在部分城市攀升至20%以上；居民消费意愿尚未完全恢复，商户经营压力传导至租金端，2023年，万达广场同店租金收入增速仅为3%-5%，远低于2019年之前的8%-10%，且未来提升空间有限。
轻资产转型“雷声大、雨点小”，造血能力待考
为摆脱对“重资产开发”的依赖，万达近年来力推“轻资产”模式：即由万达负责商业运营，合作方出资拿地建设，万达收取管理费并分享收益，理论上，轻资产能减少资本开支、降低负债，但现实落地却面临瓶颈：
- 合作方意愿下降：在房地产下行周期，民营资本拿地意愿低迷，更难承担长期投资风险，导致轻资产项目拓展缓慢；
- 管理费“薄利多销”：轻资产模式下，万达单项目收益仅为重资产的1/3左右，且需承担运营成本，整体利润率被摊薄；
- 存量重资产消化难：早期开发的万达广场多位于二三线城市，资产增值空间有限，出售难度大，仍需持续投入维护。
数据显示,2023年万达商管轻资产项目收入占比仅约15%，远未达到“以轻养重”的目标。
表外负债与隐性债务风险仍存
虽然万达已公开披露的债务规模有所下降，但市场对其“表外负债”的担忧并未完全消除，部分项目通过“明股实债”、合作方代建等方式操作，实际负债压力可能未被完全反映在财报中；万达旗下文旅、酒店等非核心业务板块仍存在一定亏损，需要商业板块输血，进一步占用现金流。
“未来战”：从“保生存”到“谋发展”的跨越
万达究竟何时能真正“解套”？关键要看能否完成从“保生存”到“谋发展”的跨越，实现“内生造血”与“结构优化”的双重突破。
短期（1-2年）：守住“不违约”底线，推进债务精细化管理
万达需继续推进存量债务的展期与续作，优化债务期限结构，避免“短债长投”的风险；同时加快非核心资产处置，如文旅项目、酒店物业等，进一步回笼资金，降低负债率，2024年，其境内外债务将进入集中偿还期，能否顺利“滚续”，将是短期内的关键考验。
中期（3-5年）：轻资产转型需“提速增效”，培育新增长极
万达需在轻资产模式上找到突破口：下沉至三四线城市或县域市场，这些地区竞争压力较小、租金增长潜力仍存；探索“商业+数字化”转型，通过线上运营、会员体系等提升坪效，增强商户粘性，其持有的商业地产REITs（不动产投资信托基金）若能顺利发行，将盘活存量资产，形成“投-建-管-退”的良性循环。
长期：回归商业运营本质，打造“不可替代的竞争力”
万达的核心优势仍是“商业运营能力”，从选址、招商到运营管理，万达积累了近30年的经验，这是其区别于其他商业地产商的“护城河”，能否通过精细化运营提升单广场盈利能力，通过场景创新（如“商业+文化+娱乐”融合）吸引年轻客群，将决定其长期价值。
万达的债务“解套”，从来不是一场“毕其功于一役”的战役，而是一场需要耐心与智慧的“持久战”，它暂时避开了“违约”的暗礁，但前方的海域依然充满风浪——商业地产的周期性调整、轻资产转型的阵痛、以及行业竞争的加剧，都是其必须跨越的障碍。
对于万达而言,“解套”的真正意义，或许不在于数字上的“负债率下降”，而在于能否在行业变局中找到新的生存逻辑：从“规模扩张”转向“质量提升”，从“重资产依赖”转向“运营能力驱动”，只有当内生现金流足以覆盖债务成本，当轻资产模式成为真正的“增长引擎”，万达才能真正说：我们，“解套”了，在此之前，一切才刚刚开始。
