万达债务“解套”了吗?从“断臂求生”到“轻装上阵”,远未到终点
2023年以来,万达集团的一举一动始终牵动市场神经,从“卖卖卖”的断臂求生,到境内外债务的陆续展期,再到近期“轻资产转型见效”“现金流改善”的信号释放,外界开始纷纷猜测:这个曾站在债务悬崖边缘的商业巨头,是否真的成功“解套”?
答案或许并不简单,万达的债务危机化解,更像是一场“拆弹”与“重建”并行的持久战——短期流动性危机暂时缓解,但长期的结构性挑战依然存在。“解套”二字,远未到可以盖棺定论的时刻。
“断臂求生”:短期债务压力的“止血”与“缓冲”
回顾万达的债务危机,2022年是关键的转折点,随着房地产行业深度调整,叠加疫情冲击商业地产运营,万达的流动性压力骤然加剧,彼时,市场对其“债务违约”的担忧达到顶峰,甚至传出“商票逾期”“境外美元债违约”等消息。
面对危机,万达采取了“壮士断腕”式的自救:
- 核心资产变现:2023年,万达先后出售旗下成都、上海、哈尔滨等10余个万达广场的股权,回款超300亿元;同时将北京万达嘉华酒店、万达文华酒店等核心物业打包出售,快速回血,这些“卖卖卖”的操作,直接缓解了短期偿债压力,为债务重组争取了时间。
- 债务展期与重组:2023年11月,万达境外美元债 holders 通过了债务展期方案,将原定2024年到期的债券展期至2026年,期间仅支付利息,本金分期偿还;2024年初,境内公司债也陆续推进展期,通过“时间换空间”的方式,避免了集中违约风险。
- 输血与支持:2023年6月,珠海万达商管获得由新股东领投的30亿元增资,虽规模不大,但传递了“外部资本仍认可万达商业运营价值”的信号;多家国有银行对万达授信额度保持稳定,为其提供了必要的流动性支持。
从短期看,这些措施确实起到了“止血”效果,截至2024年中,万达的短期债务规模已显著下降,现金短债比从危机不足1倍提升至1.5倍以上,境外美元债未发生实质性违约,境内债务展期推进顺利,单从“避免短期违约”的角度,万达暂时度过了最危险的时期。
“轻装上阵”:转型阵痛中的“减法”与“变量”
“不违约”不等于“解套”,更不代表“高枕无忧”,万达的债务结构优化,很大程度上依赖于“卖资产、减负债”的被动收缩,而非内生盈利能力的根本性修复,其“解套”之路,仍面临三大核心挑战:
商业地产“黄金时代”已过,租金增长承压
万达的核心资产是万达广场,其收入主要依赖租金、物业管理费和商业运营收入,过去十年,中国商业地产经历高速扩张,如今却面临“存量竞争”与“消费疲软”的双重压力:新建购物中心持续入市,空置率在部分城市攀升至20%以上;居民消费意愿尚未完全恢复,商户经营压力传导至租金端,2023年,万达广场同店租金收入增速仅为3%-5%,远低于2019年之前的8%-10%,且未来提升空间有限。
轻资产转型“雷声大、雨点小”,造血能力待考
为摆脱对“重资产开发”的依赖,万达近年来力推“轻资产”模式:即由万达负责商业运营,合作方出资拿地建设,万达收取管理费并分享收益,理论上,轻资产能减少资本开支、降低负债,但现实落地却面临瓶颈:
- 合作方意愿下降:在房地产下行周期,民营资本拿地意愿低迷,更难承担长期投资风险,导致轻资产项目拓展缓慢;
- 管理费“薄利多销”:轻资产模式下,万达单项目收益仅为重资产的1/3左右,且需承担运营成本,整体利润率被摊薄;
- 存量重资产消化难:早期开发的万达广场多位于二三线城市,资产增值空间有限,出售难度大,仍需持续投入维护。
数据显示,2023年万达商管轻资产项目收入占比仅约15%,远未达到“以轻养重”的目标。
表外负债与隐性债务风险仍存
虽然万达已公开披露的债务规模有所下降,但市场对其“表外负债”的担忧并未完全消除,部分项目通过“明股实债”、合作方代建等方式操作,实际负债压力可能未被完全反映在财报中;万达旗下文旅、酒店等非核心业务板块仍存在一定亏损,需要商业板块输血,进一步占用现金流。
“未来战”:从“保生存”到“谋发展”的跨越
万达究竟何时能真正“解套”?关键要看能否完成从“保生存”到“谋发展”的跨越,实现“内生造血”与“结构优化”的双重突破。
短期(1-2年):守住“不违约”底线,推进债务精细化管理
万达需继续推进存量债务的展期与续作,优化债务期限结构,避免“短债长投”的风险;同时加快非核心资产处置,如文旅项目、酒店物业等,进一步回笼资金,降低负债率,2024年,其境内外债务将进入集中偿还期,能否顺利“滚续”,将是短期内的关键考验。
中期(3-5年):轻资产转型需“提速增效”,培育新增长极
万达需在轻资产模式上找到突破口:下沉至三四线城市或县域市场,这些地区竞争压力较小、租金增长潜力仍存;探索“商业+数字化”转型,通过线上运营、会员体系等提升坪效,增强商户粘性,其持有的商业地产REITs(不动产投资信托基金)若能顺利发行,将盘活存量资产,形成“投-建-管-退”的良性循环。
长期:回归商业运营本质,打造“不可替代的竞争力”
万达的核心优势仍是“商业运营能力”,从选址、招商到运营管理,万达积累了近30年的经验,这是其区别于其他商业地产商的“护城河”,能否通过精细化运营提升单广场盈利能力,通过场景创新(如“商业+文化+娱乐”融合)吸引年轻客群,将决定其长期价值。
万达的债务“解套”,从来不是一场“毕其功于一役”的战役,而是一场需要耐心与智慧的“持久战”,它暂时避开了“违约”的暗礁,但前方的海域依然充满风浪——商业地产的周期性调整、轻资产转型的阵痛、以及行业竞争的加剧,都是其必须跨越的障碍。
对于万达而言,“解套”的真正意义,或许不在于数字上的“负债率下降”,而在于能否在行业变局中找到新的生存逻辑:从“规模扩张”转向“质量提升”,从“重资产依赖”转向“运营能力驱动”,只有当内生现金流足以覆盖债务成本,当轻资产模式成为真正的“增长引擎”,万达才能真正说:我们,“解套”了,在此之前,一切才刚刚开始。



