被“套牢”的岁月:从意气风发到负重前行
2016-2018年,是中国楼市最狂热的几年,在“房价永远涨”的共识下,无数人挤破头冲进市场:有人掏空“六个钱包”凑齐首付,有人背上30年房贷赌未来升值,甚至有人跟风炒房,用杠杆撬动多套房产,那时,房产中介的喇叭响彻街头,售楼处的彻夜排队,仿佛只要买了房,就能轻松实现阶层跃升。
潮水退去后,谁在“裸泳”一目了然,随着“房住不炒”政策落地、信贷收紧,尤其2021年后,全国多地房价进入调整期,那些在2017年以单价5万+买入上海郊区、2018年以4万/㎡扎根深圳关外、或是在“新一线”城市核心区咬牙接盘的购房者,突然发现:房子不仅没涨,反而跌回了“解放前”。
王磊就是其中之一,2017年,他在北京五环外买了一套89平米的两居室,单价6.2万,总价553万,首付166万,父母拿出养老钱凑了100万,他自己贷款387万,月供2.1万。“当时觉得北京房价不可能跌,再不买就彻底上不去了了。”王磊回忆,那时的他意气风发,甚至在朋友圈晒着“终于有家了”,却没想过,未来几年,他的生活会被这套房牢牢“绑定”。
现实的三重困境:资产缩水、现金流紧、心态崩了
高位站岗的购房者,如今普遍面临三重压力:
一是资产大幅缩水。 以深圳为例,2018年光明新区部分新房单价冲上5.5万/㎡,如今同小区二手房挂牌价普遍在3.8-4.2万/㎡,相当于每平米亏了1万多,100平米房子缩水上百万,杭州、成都、西安等曾经的热点城市,也出现了类似情况,有购房者算过账:2018年买入时总价300万,如今市场价230万,首付90万已“亏光”,还倒欠银行200多万贷款,这种“负资产”状态,让房子从“资产”变成了“负债”。
二是现金流濒临断裂。 高位买房时,很多人掏光了积蓄,月供收入比超过50%,甚至达到70%,如今经济下行,不少行业降薪裁员,王磊所在的互联网公司去年年底优化了一批员工,他虽然保住工作,但年终奖缩水了40%。“每月2.1万月供,加上6000元房贷,家庭月支出快3万,孩子上幼儿园、老人看病,每个月工资刚发就还了贷,不敢生病,不敢旅游,连孩子报兴趣班都要精打细算。”
三是心态从乐观到焦虑。 当年买房时,总觉得“房子会涨,总能解套”,如今几年过去,房价依旧低迷,解套遥遥无期,有购房者说:“以前朋友聚会聊的是换大房子,现在聊的是怎么熬过还贷期,连孩子问‘我们家为什么不能像同学家那样去旅游’,都不知道怎么回答。”更煎熬的是看到二手房市场有价无市,“挂了一年卖不掉,降价100万都没人看,想断供又怕影响征信,进退两难。”
有人挣扎求生,有人“躺平”等待,也有人意外翻盘?
并非所有高位购房者都陷入困境,少数人凭借“强现金流”或“特殊操作”,找到了出路:
一是“卖一买一”置换降级。 李女士2018年在南京江北新区买了一套120平的三房,单价3.2万,总价384万,月供1.8万,去年,她把这套房以310万卖出(亏了74万),又贷款在江宁买了一套80平的两房,总价280万,月供降到1.2万。“虽然亏了钱,但每月少还6000,压力小了很多,生活质量反而提升了。”这种“以小换大、以降级换减压”的选择,成为部分人的“止损”之道。
二是出租+工作覆盖月供。 在杭州工作的张先生,2017年买了套郊区小户型,单价4万,总价200万,月供1万,如今他把房子租出去,租金能覆盖4000元月供,自己再承担6000元。“虽然资产缩水了,但工资涨了,咬咬牙还能撑住。”他安慰自己:“至少不用租房,等行情好了再卖。”
三是少数城市“意外回本”。 极少数购房者赶上了政策红利或城市规划落地,比如2023年部分一线城市松绑限购后,上海内环内、深圳南山区的房价小幅回升,有2018年买入的业主不仅解套,还赚了10%-15%,但这只是局部现象,绝大多数三四线城市的购房者,仍在“解套”路上苦苦等待。
他们的经历,给后来者敲响了什么警钟?
高位站岗购房者的故事,像一面镜子,照出了楼市狂热背后的风险:
一是“永远涨”的神话已破灭。 房产不再是稳赚不赔的投资,居住属性才是核心,当杠杆过高、收入不稳定时,房价下跌带来的风险远超想象,正如经济学家马光远所说:“把房子当赌注的人,最终都会成为赌场的代价。”
二是“量力而行”是买房的铁律。 当年那些掏空“六个钱包”、月供超过收入50%的人,如今最悔恨的就是“高杠杆”,买房前,除了考虑首付,更要预留3-6个月的应急资金,确保月供不超过家庭月收入的40%,给自己留足缓冲空间。
三是楼市进入“分化时代”。 未来的房价,不再普涨,而是取决于人口、产业、公共服务,核心城区的优质房产仍有保值潜力,而缺乏产业支撑、人口流出的城市,房产可能面临长期阴跌,买房前,务必研究城市基本面,而非盲目跟风。
楼市没有赢家,只有时代的选择
当年高位买房的人,如今有人负重前行,有人及时止损,有人意外回本,他们的经历,没有标准答案,却藏着最现实的启示:房子是用来住的,不是用来炒的;买房是人生大事,但不是人生的全部。
楼市潮起潮落,唯有理性、谨慎,才能在时代浪潮中站稳脚跟,毕竟,真正的安全感,从来不是来自一套房子,而是来自抗风险的能力,和对生活的从容掌控。



